三四线楼市或因房产税而甩卖

2015-08-11 11:36 来源：网络编辑：

一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中，这就意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。

业内人士表示，房地产税立法意味着相关工作将进入快车道，从时间节拍上也符合之前的市场预判。作为本届人大立法规划的第一类项目，这也意味着在本届政府到任两年之内房地产税法必将落地亮相，房产税将变得有法可依，一旦坐实法律，现有的房产税条例会被废止。可以看出，房地产税纳入立法，目的在于理顺和完善各环节法规，以便日后顺利推出。

豪宅恐成最大赢家

中原地产研究咨询部高级经理卢文曦向《每日经济新闻》记者表示，房地产税落地，尤其是房产税的开征会带来房屋持有成本的大幅上升。相对应的，会净化楼市投资投机氛围，对于刺激二手房供应也有直接效果，早期入市的投资客必然会大量抛盘，短期内颠覆楼市供求格局，推动房价向下发展。

而从市场上看，偏远地区的大户型将迎来挂牌潮。一旦开征，大量空置房源抛向市场，房价、租金下跌将是大概率事件，而市场需求也会发生变化。

同时，偏远地区周边居住条件不如中心区域好，还要承受税赋压力，如一些升值潜力较差的老公房，会被选择抛售或者置换成中心区域品质较高的项目。

这就给未来该区域的豪宅市场带来了契机。外围偏远地区由于受到一些挂牌冲击，价格会有下降。而中心区域交易向高端项目集中，因此成交价格还会维持比较坚挺的走势。当前中心区域的豪宅都乐意做大户型甚至是大平层产品，在房地产税的压力下，开发商料会调高小户型房源比例。

有业内人士估计，估值100万元的首套房每年增加约5000元税负。卢文曦向记者表示，房产税将很可能以面积计征，还会有一些其他连锁反应。以上海的房产税计征为例，目前对家庭人均60平方米以外部分征税，未来房地产税的免征面积很可能小于60平方米，否则仍起不到预期效果。

在房地产税法落地前，开发商将采取积极应对的措施。首先，通过转让土地或加快项目开发来有序消化土地储备;其次，在供求结构转变的过程中，加快库存去化，实现资金高周转;第三，未来房企拿地重心向中心区域转移，非成熟区域的地块将受到冷落;第四，根据市场需求，在产品结构上做相应的调整，面对中高端改善群体的高品质、高配置的紧凑型房源陆续推向市场，与普通住宅拉开差距。

将成地方财政的支撑

业内普遍认为，房地产税的重要定位之一就是“土地财政的替代者”。这就意味着，房地产税需要像所得税一样，有很广的覆盖面，有庞大的基数作支撑，因此几乎和每一个业主都有关。以上海为例，去年商品住宅销售面积1780.9万平方米，如果估值2万元/平方米，总值就是3561.8亿元。去年二手住宅成交面积1539.3万平方米，同样按2万元/平方米估值，总值就是3078.6亿元。二者总值为6640.4亿元。参考国际惯例，首套房税率在0.5%左右，一年税收就是33.2亿元。而去年经营性土地出让金额1632.9亿元。显然仅对新增交易收税的话，难以起到补贴财政收入的功效，因此把存量也纳入征收范围是必然选择。对一线城市而言，房地产税达到1千亿元级别才能起到比较好的财政支持效果。对于三、四线城市而言，能达到200亿~300亿就能对土地财政有效补充。

目前，地方政府对土地财政过于依赖，楼市一旦有大幅波动，地方经济也会受到影响。一旦开征房地产税，将成为稳定的来源，不再受行业和经济波动的影响。

大批囤积房源将流出

卢文曦表示，通过压低房价，将置业成本分担一部分到未来几十年的养房上面来，可以使一个家庭摆脱阶段性消费枯竭局面，购房同时还能维持稳健的社会消费力，可以带动其他行业发展，消费溢出效应不可小觑，往大了说，将有助于国民经济的均衡发展。

有支持，也会有反对的声音。目前，市场上普遍反映的情况是，思维上的局限性导致市场对房地产税有些担忧，担心楼市就此走向衰落。尤其是一些投资客和房企反对意见较多。卢文曦认为，对投资客而言，只要及时退出，不会有什么损失。房地产税预计至少还要两三年时间才会真正落地，而且近两年投资客比例大为减少，前几年进入楼市的投资客，收益早已翻倍。就算房价出现下滑，也最多是利润上的折损，不会“亏到肉里”。

对房企而言也未必是坏事。短期由于个别项目拿到高地价，随着房地产税推出，房价下跌，利润会受到影响。但是随着需求提前释放，库存下降，回笼的资金可以继续滚动开发，或是加快转型步伐。

此外，卢文曦还向记者表示，目前高房价导致的直接影响是购买力的下降。房地产税一旦开征，不仅可以化解当前多地的存量过剩压力，更为未来开放了更大的城市住房开发需求，形成新房开发和二手房流转两个市场的高度蓬勃。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，三四线城市人均居住面积大，且以自住需求为主，如果征收房地产税，应该会提高起征点。

不过，目前来看，一旦房产税征收被立法，征税将是全国性的。对于那些在多个城市同时拥有多套住宅的家庭来说，甩卖三四线城市住房，确保所拥有的一二线城市住宅在人均免税面积内，也许会成为新趋势。